Avantages et fiscalité des SCPI
Fiscalité des SCPI
Les sociétés civiles sont fiscalement transparentes. De ce fait, elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés et les associés, personnes physiques ou morales, se trouvent dans la même position que s'ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société. Ce principe s'applique à l'imposition sur les revenus et aux plus-values
Fiscalité des SCPI - L'imposition des revenus :
Les revenus fonciers :
Le porteur de parts est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers (sans option possible pour le régime microfoncier) pour sa quote-part des loyers encaissés par la SCPI. Cette quote-part ne correspond pas forcément à ce qui lui est effectivement versé, la SCPI pouvant conserver des loyers au titre de provisions comptables, pour travaux par exemple. Le jour où les travaux seront effectués, le porteur recevra plus que la somme à déclarer.
Important : les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit. Dans ce cas, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Fiscalité des SCPI - Les revenus mobiliers :
Le porteur est, le cas échéant, imposé au titre des revenus mobiliers sur sa quote-part des revenus financiers perçus par la SCPI.
En effet, les SCPI peuvent être amenées à placer à court terme des sommes en instance d'emploi. Or les produits de ces placements ne correspondent pas à des revenus fonciers, mais à des revenus de capitaux mobiliers. Ils seront imposés directement chez les associés selon la catégorie de revenus concernés (avec possibilité de P.L. à 16 % + 11 % s'il y a lieu).
Fiscalité des SCPI - Le déficit foncier :
Un propriétaire qui subit des déficits fonciers au titre de ses propres immeubles peut avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces déficits s'imputent sur la fraction des revenus, issue de loyers perçus par la SCPI alors qu'ils ne s'imputeraient pas sur des revenus de valeurs mobilières.
Fiscalité des SCPI - L'imposition des plus-values :
La loi de finances pour 2004 a simplifié le mode de calcul des plus-values immobilières et a modifié le régime d'imposition. Cette réforme positive a instauré :
• Un abattement annuel de 10 % sur le montant de la plus-value à partir de la 5e année soit une exonération totale au terme de la 15e année (contre 22 ans auparavant)
• une imposition de la plus-value à un taux forfaitaire de 26% (au lieu du barème de l'IR)
Et prévoit que l'impôt soit calculé et versé directement par le notaire lors de la cession. Le contribuable est ainsi déchargé de toute déclaration (disparition de la déclaration 2049). En cas de revente des parts, les plus-values éventuellement dégagées sont imposées dans les conditions suivantes après un abattement fixe de 1 000 € par opération.
Cette réforme s'applique aux plus-values réalisées à compter du 01/01/2004.