DEMEMBREMENT : Nue- propriété & Usufruit
Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes :
• L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
• La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure. Dans la pratique, le démembrement est la conséquence d'une succession, d'une donation, ou d'une vente (vente dite en "viager").
• Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.
• De son vivant, un propriétaire décide faire donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, ses enfants, petits enfants tout en se réservant l'usufruit.
• Un immeuble peut également être démembré lors de sa vente, par la cession de la nue-propriété à un tiers et conservation de l'usufruit par le propriétaire cédant.
En général cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.
En pratique, il est cependant possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ans, par exemple.
Lors de la vente, l'usufruitier pourra être indemnisé de différentes façons :
• Il peut demander une somme d'argent correspondant à la valeur de son usufruit,
• Il peut accepter que son usufruit soit transféré sur un autre bien.
En cas de désaccord de l'usufruitier, le nu-propriétaire doit saisir le juge pour essayer d'avoir l'autorisation de vendre.
FISCALITE :
Pour les revenus locatifs
• Concernant l'usufruitier :
- Il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers.
- Les charges courantes (assurances contre les risque d'impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative.
- En cas de dépenses d'entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans les limites de 10 700 Euros par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Concernant le nu-propriétaire :
- Il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers.
- Les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier.
- Lorsque ces travaux sont cause d'un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4ème degré. Ci ces conditions ne sont pas remplies le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit au même titre que les intérêts d'emprunt que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Attention : si l'immeuble est occupé par l'usufruitier lui-même, le propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.
L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : En principe, les biens doivent être déclarés pour leur valeur en toute propriété par le seul usufruitier ou titulaire du droit d'usage ou d'habitation. Toutefois, cette règle ne s'applique pas et chacun devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque :
• Le démembrement de la propriété résulte de l'application des articles du Code Civil :
- Usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux.
- Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant.
- Usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit. A noter qu'en cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit.
• Le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).
• Lorsque le droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique (ou à une fondation reconnue d'utilité publique). Les plus values :
• En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part. Le barème établi par l'administration fiscale est en principe utilisé mais ce n'est pas une obligation. Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus value qu'elle a réalisée.
• Si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie qui a effectuée cette vente est éventuellement soumise au régime de la plus value. Les droits de succession :
• L'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorsqu'il est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire retrouve l'intégralité de ses droits de propriétaire.
• Lorsque le démembrement apparaît comme un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession, l'administration fiscale considère que fait partie de la succession de l'usufruitier tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété, à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt. Par contre, si la nue-propriété lui provient d'une vente ou d'une donation effectuée par l'usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient acquittés seront imputés sur les droits de succession.
• Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale.
Limites :
La donation en démembrement de propriété peut n'être que temporaire, autrement dit consentie pour un laps de temps défini au moment de l'acte de donation. A l'issue de cette période (généralement dix ans), le donateur récupérera l'intégralité du bien donné.
Par ailleurs, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à l'exception des travaux occasionnés par la faute ou la négligence de l'usufruitier qui aurait manqué à son devoir de réparation et d'entretien.
Cependant, l'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aura effectuées, même si la valeur de l'immeuble en a été augmentée.
Le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l'usufruitier, occuper l'immeuble ou le donner en location. En outre, le droit de vente appartient au nu-propriétaire, mais il ne pourra l'exercer que sous réserve de l'accord de l'usufruitier.
Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d'un placement immobilier.
Depuis 1993 (loi Balladur) les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites (cf fiscalité) et sous certaines conditions.
Contribuables concernés
En priorité, les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant d’allégements fiscaux, ou réduire leurs revenus fonciers imposables.
Ce dispositif peut concerner aussi les contribuables fortement imposés sur le revenu, ne disposant pas de revenus fonciers mais désireux d'utiliser la déductibilité des revenus fonciers de leur revenu global dans les limites autorisées.
Textes de référence
• Code général des impôts : article 156-1-3°.
• Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 E.
• Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 : instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.
• Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans.