LE DEFICIT FONCIER
Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d'un placement immobilier.
Depuis 1993 (loi Balladur) les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites (cf fiscalité) et sous certaines conditions.
Contribuables concernés
En priorité, les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant d’allégements fiscaux, ou réduire leur revenus fonciers imposables.
Ce dispositif peut concerner aussi les contribuables fortement imposés sur le revenu, ne disposant pas de revenus fonciers mais désireux d'utiliser la déductibilité des revenus fonciers de leur revenu global dans les limites autorisées.
Textes de référence
• Code général des impôts : article 156-1-3°.
• Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 E.
• Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 : instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.
• Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans.
FISCALITE :
Dans le cadre du régime de droit commun, le déficit d'une année est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € s'il résulte des dépenses autres qu'intérêts d'emprunts, et des revenus fonciers des dix années suivantes s'il résulte des intérêts d'emprunts ou excède 10 700 €.
L'excédent de déficit non imputé la 1ère année est imputable sur le revenu global des cinq années suivantes.
AVANTAGES :
Cet avantage fiscal concerne les immeubles de toute nature : propriété urbaine ou rurale, immeuble neuf ou ancien.
Le dispositif est très simple à mettre en oeuvre.
LIMITES & CONTRAINTES :
Le propriétaire de l’immeuble peut déduire de ses revenus globaux les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier, à condition que le bien soit loué durant au moins 3 ans.
Seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation sont déductibles. Les dépenses de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Les intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers, mais pendant dix ans.
Attention : il est interdit de cumuler sur un même bien l'avantage fiscal lié à un investissement Pons ou Paul et la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux.