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Loueur Meublé Professionnel et LMNP

La location meublée professionnelle bénéficie d'un régime fiscal très attractif puisqu'elle permet l'imputation des déficits liés à cette activité sur le revenu global de l'investisseur.

Pour bénéficier du régime de loueur en meublé professionnel, vous devez d'abord vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Vous devez également percevoir à l’année plus de 23 000 € TTC de revenus locatifs ou retirer  de cette activité au moins 50% de vos revenus globaux.

 Les personnes concernées

- Contribuables fortement imposés.
- Personnes désirant créer un important revenu complémentaire.
- Personnes désirant se constituer un complément de retraite.
- Personnes cessant leur activité avant l'âge de la retraite (chefs d’entreprise, professions libérales,…).

  Les objectifs

- Créer des revenus complémentaires défiscalisés pendant une longue période (25 ans voir au-delà, selon montages).
- Constituer un patrimoine immobilier.
- Protéger sa famille.
- Se constituer une retraite complémentaire.
- Obtenir une couverture sociale pour les personnes sans autres revenus professionnels.

 Les obligations

- Mise en location de locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés.
- Réalisation de recettes annuelles supérieures à 23 000 €, ou retirer de cette activité au moins 50 % de son revenu global.
- Inscription au registre du commerce.
- Acquisition dans une résidence neuve / réhabilitée.

 Les avantages fiscaux

- Déduction des frais d'établissement.
- Amortissement des locaux.
- Récupération de la TVA dans certaines conditions.
- Exonération des plus-values après 5 ans.
- Exonération d'ISF possible (selon conditions).

Est qualifié de Loueur Non Professionnel, le particulier qui perçoit chaque année moins de 23 000 € TTC de loyers, issus de locations meublées.

Les personnes concernées

- Tout contribuable.

Les objectifs

- Créer des revenus complémentaires défiscalisés pendant une longue période (25 ans, voire au-delà)
- Constituer un patrimoine immobilier bien placé.
- Protéger sa famille.
- Se constituer une retraite complémentaire.

Les obligations

- Mise en location de locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés.
- Acquisition dans une résidence neuve / réhabilitée.

Les avantages fiscaux

- Amortissement à 100% des locaux.
- Récupération de la TVA dans certaines conditions.

Dispositif

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, les déficits occasionnés par l'activité de loueur en meublé professionel (LMP) sont imputables sur les revenus globaux.

Définition de la location meublée professionnelle
Sont considérés comme locations meublées professionnelles au sens de l'article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels de plus de 23.000 €.
Le bailleur de tels logements est tenu de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.

Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, deux conditions sont requises :
- être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés (RCS);
- et réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles au titre de l'activité de loueur en meublé ou au moins 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité.

Pour bénéficier d'une économie d'impôts maximale,
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Obligations à respecter

Inscription au RCS
L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel. Cela étant, dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel.
Si tel est le cas pour un loueur, s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après, il se doit de fournir à l’administration fiscale une attestation justifiant le refus d'inscription par le greffe, faute de quoi il n'est pas considère comme loueur en meublé professionnel.

Nouveauté 2003
La loi de finances rectificative pour 2002 (loi n0 2002-1 576 du 30 décembre 2002) supprime pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en conformité avec la sixième directive européenne. Toutefois, cette suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA (cf pages 54). Ainsi pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés reste toujours d' actualité.
Cette mesure n' a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.

Seuil minimal de 23.000 €
La seconde obligation est de tirer de cette activité de LMP au moins 23.000 € de recettes locatives brutes annuelles.

Recettes à prendre en compte
Le montant des recettes locatives annuelles représente le total des loyers acquis au cours d'une année civile, toutes taxes comprises. Pour obtenir ce montant de 23.000 € , plusieurs cas de figures peuvent être envisagés.
Si plusieurs personnes du même foyer fiscal se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés, il convient de se référer au montant total des recettes réalisées par l'ensemble du foyer fiscal.
En revanche, lorsque ce type de location est consenti par une société de personnes n'appartenant pas au même foyer fiscal ou par un groupement, il convient de prendre en compte les revenus propres à chaque associé au prorata de leurs droits sociaux. Si, par exemple, la société regroupe deux personnes, associées à 50 % chacune, le bénéfice du régime supposera que les recettes réalisées soient au moins égales au double du seuil imposé par la loi soit 46.000 € ou que chacun des deux associés tire de cette activité au moins 50 % de ses revenus professionnels.

Début d'activité en cours d'année
D'autre part, Si l'activité de LMP débute ou s'achève en cours d'année, le seuil des 23.000 € est ajusté en proportion du nombre de jours d'exercice par rapport à 365 jours.
Il suffit donc de diviser le montant total des recettes encaissées par le nombre de jours correspondant à la période concernée et de multiplier par 365. Si le total dépasse les 23.000 €, l'investisseur est considéré comme étant loueur en meublé professionnel.

Logements concernés

Enfin, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale du 3 août 1992, pour avoir la qualité de LMP, il n'est pas nécessaire de mettre en location plusieurs logements. Un seul suffirait, à la condition toutefois qu'il génère à lui seul au moins 23.000 € de recettes brutes locatives annuelle.

Règles d’urbanisme

Se référant à l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, certaines communes et agglomérations interdisent au propriétaire d'un logement loué auparavant nu de le transformer en meublé sans autorisation du préfet ou de l'autorité administrative ayant reçu délégation, après avis du maire.
Les accords ou conventions conclus en violation de ces dispositions sont frappés de nullité.

Communes concernées
Sont visées par ces dispositions limitant le principe de la location meublée :
- Paris, y compris les communes avoisinantes dans un rayon de plus de 50 kilomètres des anciennes fortifications;
- les communes de plus de 10000 habitants (après déduction de certains effectifs tels les hôpitaux, casernes et prisons);
- les communes où la loi de 1948 a été déclarée applicable.
Le principe de cette interdiction s'applique essentiellement aux personnes qui louent de manière habituelle plusieurs logements meublés.

Incidences
Cette restriction d'urbanisme limite considérablement la possibilité de pratiquer la location meublée, notamment à Paris et en région parisienne, autrement dit pour les logements meublés destinés à la location principale. Sur cette zone, l'autorisation préfectorale est généralement refusée à moins que l'on dégage une surface égale de logement nu dans le même quartier.

Autres obligations

Tenue d'une comptabilité
Être loueur en meublé professionnel implique également la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
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Nature de l’avantage fiscal

L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Charges déductibles
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S'y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c'est-à-dire intérêts d’emprunt et primes d'assurance liés à I’emprunt, et les éventuels frais d'étude et de recherche. Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d allocations familiales.

Dépenses d'entretien et de réparation
Les dépenses d'entretien et de réparation sont prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l’équipement initial. Si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus BIC. Toutefois, elles restent toujours imputables sur le revenu global dans la mesure où les travaux réalisés sont :
- nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble,
- engagés avant l'arrivée du locataire,
- prévus expressément dans le contrat de bail.

Option pour le réel simplifié
L’option pour le réel simplifié permet au loueur de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

Modalités d’amortissement

Amortissement Iinéaire
Deux articles du CGI concernent la location meublée professionnelle. Il s'agit notamment de l'article 39 C et de l'article 31 de l’'annexe Il du CGI. Ces deux articles précisent que pour les immeubles loués l'amortissement doit être calculé sur la durée normale d'utilisation et non sur la période de location. En conséquence, le loueur en meublé professionnel ne peut amortir ses investissements sur le mode dégressif mais linéaire uniquement. En outre, les dispositions de l'article 31 de l'annexe II précisent que l'amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles.
En pratique, cela signifie que l'amortissement ne peut finalement aboutir à créer ou à augmenter l'éventuel déficit de la location, l'imputation des autres charges conduisant généralement à dégager un déficit. L'amortissement dans ce contexte ne peut contribuer à augmenter ce déficit.

Imputation des déficits

Report des déficits
En revanche, Si les autres charges n'épongent pas la totalité des loyers perçus, l'amortissement de l'immeuble peut être pris en compte mais uniquement pour ramener le résultat de la location à zéro. L'Administration admet également que la fraction d'amortissement exclue au titre d'un exercice peut être déduite ultérieurement en sus de l'annuité normale ou après la durée normale d'utilisation mais toujours dans le respect de la limitation précisée par l'article 31.

Cas d'une acquisition en VEFA
Selon l'administration fiscale, la déduction des charges engagées au cours de l'année d'acquisition des biens en l'état futur d'achèvement (frais financiers notamment) entraîne la constatation d'un déficit BIC non professionnel. En effet, aucun loyer n'est encore perçu dans ce cas. L'investisseur ne peut en conséquence être regardé comme étant déjà loueur en meublé professionnel au titre de cette année et ce, même s'il a conclu un contrat fixant à l'avance les loyers.

Régime des plus-values

Exonération
Dans le cadre du LMP, l'exonération est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 152.600 € la dernière année et cela après au minimum cinq années d'exploitation. Selon l'instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-1-83), il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien, mais celui de l'activité de loueur. Un bien acquis peu avant sa revente peut donc être exonéré de plus-value si l'activité de loueur a duré plus de cinq ans. Cette exonération s'applique aussi si l'activité de loueur est pratiquée par une EURL ou SARL de famille à la condition qu'elle soit imposée à l'IR. Elle concerne aussi bien les plus-values réalisées lors de l'exploitation de l'entreprise que celles qui résultent d'une cession ou cessation d'activité.

Modalités d'imposition
Dans les autres cas, la plus-value est imposable et varie selon la date d'acquisition des logements revendus :
- Si l'acquisition remonte à moins de deux ans, le gain réalisé constitue une plus-value à court terme taxable à l'IR comme les revenus tirés de la location;
- Si l'acquisition remonte à plus de deux ans, le gain réalisé constitue une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices et, pour le surplus éventuel, une plus-value à long terme taxable à 26 % tous prélèvements sociaux inclus (16 % + 2 % prélèvement social, CSG 7,5 %, CRDS 0,5 %).

Impôts locaux

Taxe foncière
Comme tout propriétaire de bien immobilier, les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière.
Toutefois, ils peuvent bénéficier de son exonération pendant deux ans s'ils investissent dans le neuf. Il importe néanmoins de préciser que certaines communes ont la possibilité de supprimer cette exonération pour la part de taxe qui leur revient.

Taxe professionnelle
Par ailleurs, ils sont assujettis à la taxe professionnelle.
Il résulte néanmoins d'un arrêt en Conseil d'Etat du 16 septembre 1998 que l’imposition due est la cotisation minimale.

Taxe d'habitation
Les propriétaires de locaux meublés ne sont pas redevables de la taxe d'habitation pour les locaux qu'ils louent ou sous-louent dans la mesure où ces locaux ne constituent pas leur habitation personnelle et qu'ils sont spécialement aménagés pour la location. Ils sont donc imposables à la taxe professionnelle.
A l’inverse, les propriétaires de locaux meublés sont imposables à la taxe d’habitation dès lors que ces locaux constituent l'habitation personnelle ou en font partie.

ISF

La loi de finances pour 1999, par son article 13, a fortement restreint la possibilité d'exonération.
Elle limite désormais l'exonération d’ISF aux loueurs professionnels qui remplissent simultanément deux conditions :
- retirer de leur activité de location meublée à la fois plus de 23.000 € de recettes annuelles ;
- et plus de 50 % de leur revenu.
Ces deux conditions ont été retranscrites à l'article 885 R du CGI.
Appréciation du seuil de 50 %
L’appréciation du seuil de 50 % s’effectue par rapport à l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires; bénéfices industriels et commerciaux ; bénéfices non commerciaux; bénéfices agricoles, revenus des gérants majoritaires visés à l'article 62 du CGI). En revanche, sont exclus de cette base les revenus fonciers; les revenus mobiliers et les revenus taxables à un taux proportionnel.

Droits de mutation

Conformément aux règles habituelles, la transmission d'entreprise à titre gratuit (donation ou succession) bénéficie d'un régime de faveur .
D'autre part, les droits de mutation sont déductibles du revenu généré par l'activité transmise et imputables sur le revenu global lorsque cette activité est exercée à titre individuel ou au travers d'une société non assujettie à l'IS.

Situation des héritiers
Selon une réponse ministérielle (Réponse Falco, JOAN du 21 mai 1990), l'ensemble de ces avantages est permis aux loueurs en meublé. Il importe peu que les héritiers aient ou non eux-mêmes la qualité de loueurs en meublé.
En revanche, s'ils veulent imputer ces droits de mutation sur leur revenu global, il est impératif qu'ils optent personnellement pour cette qualité.

Obligations déclaratives

Il convient de présenter à l'administration fiscale toute pièce justifiant le statut de loueur en meublé et notamment l'inscription au registre du commerce et des sociétés pour cette activité, ou éventuellement la pièce justifiant le refus d'immatriculation par le greffe du tribunal de commerce.