SCPI : Achat et vente des parts
Souscription et achat des parts de SCPI :
Un particulier peut :
• souscrire des parts de SCPI sur un marché primaire, lors de la création de la société et à chaque augmentation de capital.
• ou en acheter sur le marché secondaire en rachetant les parts d'un associé qui veut vendre. C'est donc une transaction de gré à gré.
Le prix de souscription est composé du nominal et d'une prime d'émission, qui permet :
• l'amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d'acquisition du patrimoine immobilier et comprend la commission de souscription.
• de tenir compte de la valorisation des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l'équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs.
Exemple : Entre la création d'une SCPI en 1995 et l'augmentation de capital réalisée en 2001, les immeubles détenus par la société se sont valorisés tandis que la valeur nominale n'a pas varié. L'adaptation se fait par le jeu de la prime d'émission qui reflète le principe d'équité entre nouveaux et anciens souscripteurs.
Chaque augmentation de capital de SCPI se fait donc en principe avec une prime d'émission plus élevée que lors de l'augmentation de capital précédente. La prime d'émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d'éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts. En revanche, elle est sans effet sur les nouvelles parts souscrites et ne pénalise en aucun cas les nouveaux souscripteurs.
Valorisation des parts d'une SCPI:s
Valeur vénale d'un immeuble :
La valeur vénale d'un immeuble est évaluée par expertise indépendante exercée par un expert agréé par l'AMF. "La valeur vénale d'un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où se trouve cet immeuble." (Art. 3-1 - Arrêté du 26 avril 1995)
Valeur de réalisation d'une SCPI :
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.
Valeur de reconstitution :
La valeur de reconstitution d'une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l'estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d'une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.
Modalités de retrait et de cession de parts :
Cas d'une SCPI à capital variable : Lorsqu'un associé souhaite retirer une partie de ses parts, il peut soit :
• Demander le remboursement des parts (retrait) à la société de gestion. Les modalités de remboursement dépendent de l'existence ou non de contrepartie. Dans le premier cas, le remboursement s'effectue sur la base du prix de la souscription en vigueur minoré de la commission de souscription. Dans le deuxième cas, le retrait s'effectue à travers le fonds de remboursement, s'il existe.
• Vendre ses parts sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, il doit obtenir l'agrément de la société de gestion et payer au Trésor Public un droit.
Cas d'une SCPI à capital fixe : Que ce soit avec ou sans l'intervention de la société de gestion, il est nécessaire d'avoir un acquéreur en contrepartie. Dans tous les cas, cela donnera lieu au paiement d'un droit d'enregistrement de 4,8 %.